• Ta god tid på dig att hitta en bra besiktningsman i ditt område, börja gärna leta redan innan du går på husvisningar. Be om rekommendationer från dina vänner, arbetskamrater, din banktjänsteman eller kommunens konsumentvägledare.

• Välj en SBR-ansluten besiktningsman. Då är du garanterad att personen i fråga är utbildad byggingenjör, har gedigen erfarenhet samt en ansvarsförsäkring.

• Be att få referenser och dra dig inte för att ringa upp ett par gamla kunder, välj gärna de två senaste.

• Vänta inte med att boka besiktningen till sista stund. Många besiktningsmän har mycket att göra och det är inte ovanligt att behöva vänta ett par veckor på en besiktning.

• Se till att det inte är för snålt tilltaget med tid i köpekontraktet för besiktning, det bör stå att du har minst tre veckor, gärna en månad, på dig. Efter besiktningen ska nämligen besiktningsutlåtandet skrivas ut, vilket kan ta ett par dagar, och sedan kanske du behöver tid för att ta fram offerter på eventuella renoveringar, etc.

• Läs noga igenom uppdragsbekräftelsen — där står bland annat vad som ingår och vad som inte ingår i besiktningen. Tänk på att det är en hel del som inte är inkluderat, t ex el, vatten, avlopp, värmepanna, skorsten och eldstäder, vitvaror, ventilation samt radon.

• Är det viktigt för dig att en fuktmätning utförs vid besiktningen? Fråga besiktningsmannen om det är möjligt eller om du kan få det som ett utökat uppdrag.

• Var närvarande vid besiktningen. Det är guld värt och du lär dig massvis om ditt nya hus som du kommer att ha nytta av i framtiden.

• Haka inte upp dig på priset för besiktningen. Att köpa ett hus är antagligen den största affär du någonsin kommer att göra i livet. De tusenlappar besiktningen kostar är en liten sak i det stora hela, i synnerhet om du slipper flytta in i ett hus som har eller kommer att få stora problem.

Om du däremot ska sälja ditt hus och funderar på att köpa en dolda fel-försäkring (kan även kallas för säljarförsäkring eller överlåtelseförsäkring) är det ett par saker du bör tänka på:

• Kontrollera noga vad försäkringen täcker genom att lusläsa villkoren. Dra dig inte för att ställa frågor till försäkringsbolaget om det är något du inte förstår. Även om det kallas för dolda fel-försäkring är det inte säkert att den täcker alla dolda fel.

• SBR Försäkringsservice erbjuder dolda fel försäkring för både säljare och köpare. Läs mer

Frågor och svar om överlåtelsebesiktning

Vad är en överlåtelsebesiktning?

En överlåtelsebesiktning är en omsorgsfull byggteknisk undersökning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Besiktningen görs för att klarlägga fastighetens fysiska skick i samband med en försäljning (en överlåtelse).

Vem kan utföra en överlåtelsebesiktning?

Lagen ställer inga krav på hur en överlåtelsebesiktning ska utföras eller på besiktningsmannens yrkeskompetens. Därför finns många som utför besiktningar utan att vara godkända av SBR, och utan att ha den dokumenterade utbildning som krävs för ett sådant godkännande.

Vill man vara säker på att besiktningen utförs av en av SBR godkänd besiktningsman ska denne ha titeln ”Besiktningsman SBR”. Det innebär att besiktningen utförs enligt en av SBR framtagen metod. För att godkännas av SBR ska besiktningsmannen dessutom vara byggingenjör eller motsvarande, och ha genomgått SBRs särskilda utbildning för besiktningsarbete. Läs mer om certifierad respektive godkänd besiktningsman nedan.

Varför ska ett hus besiktigas?

Att skaffa information om en byggnads tekniska skick är främst ett sätt för köparen att försäkra sig om att bli nöjd med sitt köp och att kontrollera att huset håller vad säljaren lovar. Samtidigt är det ett sätt att uppfylla en del av den lagstadgade undersökningsplikt som köparen har enligt jordabalken kapitel 4 § 19. Överlåtelsebesiktningen minskar därmed risken för en framtida tvist mellan köpare och säljare.

Hur går besiktningen till?

En överlåtelsebesiktning genomförs av en certifierad eller godkänd besiktningsman. Till att börja med går besiktningsmannen igenom de handlingar rörande fastigheten som fastighetsägaren lämnar samt de som besiktningsmannen anser relevanta, exempelvis ritningar, bygglov och tekniska beskrivningar. Nästa steg är ett samtal med säljaren för att ställa kompletterande frågor och få sådana upplysningar som inte framgår av dokumentationen. Upplysningarna kan röra underhåll, skador, renoveringar och liknande.

Därefter genomförs en okulär besiktning, som innebär att besiktningsmannen undersöker alla synliga ytor som är tillgängliga. Undersökningen omfattar byggnadens alla rum, förråd, källare, vind, balkong, garage och tak. Även fasader och mark kring huset kontrolleras. Besiktningsmannen för hela tiden noggranna anteckningar om sina iakttagelser. Det avgörande vid denna besiktning är synintrycket. Det betyder att instrument och apparater inte används och att inga fysiska ingrepp görs i byggnaden.

Besiktningsmannen bedömer också om det finns påtaglig risk för att fastigheten har väsentliga brister som inte framkommit vid den okulära besiktningen. Bedömningen baseras på de redovisade handlingarna, fastighetsägarens uttalanden och den okulära besiktningen. De risker som bedöms föreligga beskrivs i en riskanalys, där även en motivering lämnas.

Slutligen upprättar besiktningsmannen ett utlåtande i form av en skriftlig rapport, där fastighetens byggtekniska skick och risker ingående beskrivs. Rapporten är det påtagliga resultatet av en överlåtelsebesiktning.

I utlåtandet kan besiktningsmannen också föreslå fortsatt teknisk utredning avseende sådana förhållanden som inte kunnat klarläggas. En sådan utredning ingår inte i besiktningen, men kan beställas separat. En förutsättning är att fastighetsägaren ger sitt uttryckliga medgivande till utredningen.

Vad omfattas inte av besiktningen?

Mark som inte har ett omedelbart samband med byggnaderna på en fastighet ingår inte i besiktningen. Installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, skorsten eller eldstad ingår inte heller. Vidare ingår inte undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden. Provtryckning, radonmätning, fuktmätning och invändig inspektion av oljetank är exempel på sådana undersökningar som inte ingår.

Vad händer om huset inte duger?

När köparen får besiktningsutlåtandet kan köparen (beroende på köpeavtalet) besluta att antingen köpa huset på de villkor säljaren kräver, avstå från köpet, be att få en garanti från säljaren, inleda diskussioner om en reducering av priset eller att be att få genomföra en fördjupad undersökning.

Vad innebär certifierad respektive godkänd besiktningsman SBR?

Det är ett stort ansvar som vilar på besiktningsmannen. En av SP certifierad besiktningsman har byggingenjörsexamen eller motsvarande, med minst tvåårs självständigt, kvalificerat arbete inom byggverksamhet. Han eller hon har med godkänt betyg genomgått av SP SP Certifiering anordnat prov samt utfört minst 40 besiktningar eller motsvarande de två senaste åren. Utbildningskraven för godkända besiktningsmän är desamma, men det finns inget krav på antal utförda besiktningar.

Genom att den certifierade/godkände besiktningsmannen dessutom är med i SBRs grupp för överlåtelsebesiktning får han eller hon meddelanden från SBR om olika inträffade händelser som har med överlåtelsebesiktning att göra, för att hålla sig à jour. Besiktningsmannen har också specialister att vända sig till om han eller hon behöver hjälp.

Den väl beprövade arbetsmetoden med tydliga formulär, som används av certifierade/godkända besiktningsmän, säkerställer kvaliteten i granskning och utlåtanden. I sin yrkesutövning har den certifierade besiktningsmannen ett stort antal besiktningsuppdrag per år och får därigenom stor erfarenhet. Med jämna mellanrum – vartannat år – deltar den certifierade/godkända besiktningsmannen också i ett två dagars symposium för erfarenhetsutbyte. Alla certifierade och godkända besiktningsmän skall dessutom ha en ansvarsförsäkring.