De allra flesta småhus i Sverige besiktigas i samband med överlåtelse. Köpare har en lagstadgad undersökningsplikt och säljare enligt rättspraxis en viss upplysningsplikt. Mäklaren ska vara opartisk och verka för att säljare och köpare upplyses om och fullgör sina respektive skyldigheter. Överlåtelsebesiktningen ska upplysa en köpare om fastighetens fysiska skick. Tvister efter fastighetsöverlåtelser är trots detta vanliga och ofta mycket kostsamma. Varför är det så och går det att göra något åt?
SBRs Kompetensråd har genom överlåtelsebesiktningsman Pia Engman skrivit en artikel i branschtidningen Husbyggaren som beskriver hur marknaden fungerar idag och förslag på åtgärder som skulle minska tvister vid överlåtelsebesiktning. I beskrivningen av hur marknaden fungerar framkommer en rad problem som drabbar både köpare och säljare. I artikeln kommer SBRs kompetensråd också med flera åtgärdsförslag för att komma till rätta med dessa problem.
Lagstiftningen i Sverige behöver ses över
SBR menar att lagstiftningen i Sverige behöver ses över för att bättre skydda både säljare och köpare och motverka senare tvister.
• Säljaren behöver få ett större ansvar att deklarera husets skick och att så kallade friskrivningsklausuler inte kan accepteras. Om information saknas eller är missvisande kan säljaren hållas ansvarig.
• All ersättning mellan besiktningsmän/företag och mäklare/företag bör förbjudas. Ofta finns avtal mellan besiktningsföretag och mäklare/mäklarföretag, med ersättning som utgår för förmedlade uppdrag. Denna intäkt av så kallad sidoverksamhet räknades tidigare som förtroenderubbande men är numera laglig så länge ersättningen är ”ringa”. Den måste redovisas till kunderna bara om den kommer aktuell mäklare till del. Vi har exempel på att dessa avtal innebär ersättningar på flera tusen kronor per besiktning, som inte redovisas för kunderna eftersom utbetalningen sker till mäklarföretaget och inte direkt till mäklaren.
• Det bör vara obligatoriskt med en överlåtelsebesiktning av en oberoende besiktningsman med en garanterad kompetens. Att informera köpare om vad de har att förvänta av fastigheten de önskar köpa kräver en bred kunskap om byggteknik och material genom tiderna, kända riskkonstruktioner, fuktmekanik, fastighetsjuridik m.m. Idag kan vem som helst kalla sig besiktningsman och utföra besiktning utan verifierad kunskapsnivå, utbildning eller ansvarsförsäkring.
I Norge har lagstiftningen nyligen skärpts. Lagen syftar till att säkerställa att fastigheterna besiktigas före köp och att besiktningarna håller hög kvalitet. Enligt lagen ska besiktningsmannen vara oberoende och pedagogisk och det är omfattande beskrivet vad en överlåtelsebesiktning ska innehålla. Danmark har en liknande ny lagstiftning.
Läs artikeln i Husbyggaren i sin helhet – “Dags att styra upp besiktningsmarknaden”
